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機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，近年來(lái)，隨著國(guó)民消費(fèi)的不斷升級(jí)，物流地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)。物流整體市場(chǎng)規(guī)模從2005年的不足3億元上升到了2016年的超過(guò)100億元。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，新零售業(yè)態(tài)正推動(dòng)著“人、貨、場(chǎng)”等商業(yè)要素的重構(gòu)，催生物流地產(chǎn)成為新的資本風(fēng)口。

新零售催生物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)“風(fēng)口”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)代化物流設(shè)施是實(shí)現(xiàn)新零售的重要手段。

阿里巴巴作為新零售時(shí)代的先驅(qū)者率先提出“新零售”這一概念。該集團(tuán)董事局主席馬云對(duì)此做出如下解釋，“線上與線下零售的深度結(jié)合，再加上現(xiàn)代物流、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等創(chuàng)新技術(shù)，共同構(gòu)成未來(lái)新零售的概念?！?/p>

商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心發(fā)布的《走進(jìn)零售新時(shí)代——深度解讀新零售》報(bào)告也認(rèn)為，消費(fèi)升級(jí)大趨勢(shì)下，我國(guó)商貿(mào)行業(yè)將步入新零售時(shí)代——零售商利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等創(chuàng)新技術(shù)，將線下與線上零售深度結(jié)合，再輔之以智慧物流，共同構(gòu)筑新零售。

在新零售概念的引領(lǐng)下，各路資本開始大舉進(jìn)軍物流市場(chǎng)。以普洛斯為首的物流開發(fā)商在2015年開始快速擴(kuò)張，收購(gòu)了優(yōu)速快遞、中儲(chǔ)發(fā)展等；京東、寶供等運(yùn)營(yíng)商也開始紛紛通過(guò)自建供應(yīng)鏈體系，開始向開發(fā)商發(fā)展；阿里集團(tuán)與銀泰商業(yè)和上海百聯(lián)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同探索和發(fā)展新物流體系，為消費(fèi)者以及零售商提供更高效的送貨服務(wù)……

今年以來(lái)，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)更是呈現(xiàn)百花齊放的狀態(tài)。7月，萬(wàn)科宣布斥資169億元參與物流巨頭普洛斯的私有化。時(shí)至今日，萬(wàn)科聯(lián)手物流地產(chǎn)巨頭普洛斯在現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)的占有率約為50%。截至10月底，萬(wàn)科物流地產(chǎn)已進(jìn)入全國(guó)30個(gè)城市，共58個(gè)項(xiàng)目?！皠倓傔^(guò)去的‘雙11’，‘剁手族’們創(chuàng)造了超10億件的包裹，其中將有一半從普洛斯和萬(wàn)科的貨倉(cāng)里發(fā)出?！比f(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁張旭說(shuō)。

張旭認(rèn)為，“中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年以超過(guò)10%的速度增長(zhǎng)，物流配送搭建的供應(yīng)鏈效率決定了實(shí)體零售企業(yè)業(yè)績(jī)的提升，因此未來(lái)現(xiàn)代化物流將是一門大生意?！?/p>

仲量聯(lián)行中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)司徒藝認(rèn)為，開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型的需求強(qiáng)烈，萬(wàn)科花費(fèi)巨大投資建倉(cāng)庫(kù)而不是建房子，足見(jiàn)中國(guó)物流業(yè)現(xiàn)已成為地產(chǎn)投資者最熱門的標(biāo)的之一。

物流地產(chǎn)商正加快資本化腳步

隨著電子商務(wù)行業(yè)迅速崛起，中國(guó)物流行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)卻持續(xù)短缺，物流行業(yè)成為不少機(jī)構(gòu)資本青睞的資產(chǎn)類型。

兩名中國(guó)企業(yè)家孫冬平和沈晉初于2011年創(chuàng)辦了易商倉(cāng)儲(chǔ)。在華平的注資和管理幫助下實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，目前在中日韓三國(guó)擁有60多個(gè)大型物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，已成為亞洲知名企業(yè)。

華平投資董事總經(jīng)理周知透露，華平在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資重點(diǎn)和布局與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)升級(jí)密切相關(guān)?！拔覀儠?huì)根據(jù)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，捕捉房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)向、進(jìn)行前瞻性布局。比如，十年前，想要在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲得高額收益就要投資住宅開發(fā)公司。2005年至2007年，華平投資了一系列以住宅地產(chǎn)為主的中國(guó)開發(fā)商，如廣東富力、綠城地產(chǎn)等。2008年開始，隨著中國(guó)的消費(fèi)升級(jí)和中產(chǎn)階層人群的迅速增長(zhǎng)，華平將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)零售和物流地產(chǎn)。”

戴德梁行中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管蘇智淵表示，目前幾乎所有的物流地產(chǎn)商都在尋求機(jī)構(gòu)資本的支持，以求迅速打開資本化路徑。主要方式有：傳統(tǒng)物流資產(chǎn)進(jìn)行IPO、并購(gòu)重組；嫁接海外資本尋求未來(lái)資本化擴(kuò)展；積極尋求國(guó)內(nèi)融資渠道等。

近年來(lái)，物流地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)走高，物流開發(fā)商與資本嫁接的案例屢見(jiàn)不鮮，如RRJ和新加坡淡馬錫集團(tuán)繼凱雷之后對(duì)宇培集團(tuán)進(jìn)行新一輪注資；Gaw Capital與維龍?jiān)谥袊?guó)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系；黑石成為萬(wàn)科物流地產(chǎn)公司的股東；易商收購(gòu)了日本紅木的亞太業(yè)務(wù)。

“高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)長(zhǎng)期的稀缺性和相對(duì)其他物業(yè)類型而言的高回報(bào)率是其受投資者青睞的主要原因?！?蘇智淵說(shuō)。

縱向整合或成行業(yè)趨勢(shì)

2017年，一線城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)未來(lái)供應(yīng)仍將受到物流用地供應(yīng)瓶頸的制約，租金延續(xù)升勢(shì)。戴德梁行研報(bào)認(rèn)為，至2020年，中國(guó)對(duì)電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將達(dá)到1.4億至2.1億平方米，而其實(shí)際供應(yīng)只能達(dá)到5600萬(wàn)至6600萬(wàn)平方米，供應(yīng)缺口超過(guò)1億平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

世邦魏理仕研究認(rèn)為，電商仍將是中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)的最大租戶，預(yù)計(jì)將貢獻(xiàn)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)新增需求的50%以上。此外，消費(fèi)升級(jí)將繼續(xù)推動(dòng)保稅倉(cāng)庫(kù)、冷鏈物流等細(xì)分市場(chǎng)的需求。租戶對(duì)智能倉(cāng)儲(chǔ)需求的日益增長(zhǎng)將催化新技術(shù)在倉(cāng)庫(kù)中的應(yīng)用，并引領(lǐng)未來(lái)倉(cāng)庫(kù)硬件設(shè)備發(fā)展的方向。

戴德梁行華東區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管單宇迪說(shuō)，面對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的供應(yīng)增長(zhǎng)遠(yuǎn)不能滿足更快的需求增長(zhǎng)的局面，無(wú)論是供應(yīng)方還是需求方，都在積極尋找從自身業(yè)務(wù)需求出發(fā)的驅(qū)動(dòng)力?！霸谖锪鞴?yīng)鏈中承擔(dān)商品或產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的各環(huán)節(jié)及其服務(wù)的運(yùn)營(yíng)商將異軍突起，成為行業(yè)的新生力量。”

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)工業(yè)部執(zhí)行董事羅瑾認(rèn)為，“新技術(shù)對(duì)倉(cāng)庫(kù)載體形態(tài)產(chǎn)生新要求的同時(shí)，也將慢慢改變物流設(shè)施開發(fā)商的發(fā)展策略。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物流地產(chǎn)開發(fā)商在未來(lái)不僅要提供布局廣泛、標(biāo)準(zhǔn)靈活的硬件設(shè)施，同時(shí)還要提供配套的智能物流解決方案，這樣才能在物流設(shè)施開發(fā)領(lǐng)域獲得更強(qiáng)的不可替代性?！?/p>

“開發(fā)商介入傳統(tǒng)的物流運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，而運(yùn)營(yíng)商介入物流地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，兩者彼此滲透，將打通行業(yè)壁壘，從而實(shí)現(xiàn)新的物流開發(fā)和運(yùn)營(yíng)結(jié)合成為新的生態(tài)圈?！眴斡畹险J(rèn)為，縱向整合是物流開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商的共同需求。開發(fā)商以股權(quán)合作、戰(zhàn)略投資的方式整合運(yùn)營(yíng)商，尋求更多的需求、土地、品牌等資源；而運(yùn)營(yíng)商則主要通過(guò)新設(shè)公司、輕重分離、股權(quán)收購(gòu)等形式整合開發(fā)商，主要獲取的是倉(cāng)儲(chǔ)資源、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化。兩者整合后，物流開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商提供物業(yè)載體，而運(yùn)營(yíng)商則向開發(fā)商提供承租保證和資源獲取，相輔相成。

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