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日前，耗時兩年、投資近10億元的中通百富新現(xiàn)代物流園正式開園。目前已入駐國內(nèi)外知名物流企業(yè)、知名品牌商、跨境貿(mào)易商等超過20家。中通現(xiàn)代物流總經(jīng)理邢中琦介紹：“這可能是深圳物流地產(chǎn)里唯一一個提供全供應(yīng)鏈管理服務(wù)的，也是供應(yīng)鏈管理企業(yè)里為數(shù)不多有自己物流地產(chǎn)的。”

物流地產(chǎn)搭上供應(yīng)鏈管理，業(yè)內(nèi)少見

數(shù)據(jù)顯示，深圳現(xiàn)有物流企業(yè)逾1 .7萬家，2017年上半年全市物流業(yè)增加值為8 6 7 .7 8億 元 ，同 比 增 長8 .97%，其占G D P比重繼續(xù)穩(wěn)步上升。物流業(yè)作為深圳支柱性產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性地位依然凸顯。在深圳，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級打造正熱，而瞄準(zhǔn)物流領(lǐng)域的“跨界型”玩家不少，地產(chǎn)與金融界都在其中扮演著重要角色。

實際上，萬科、平安、深圳國際控股近年紛紛布局物流地產(chǎn)。中通現(xiàn)代物流的總公司，中通投資發(fā)展有限公司(以下簡稱“中通投資”)也以商業(yè)地產(chǎn)和金融投資起家。但以物流地產(chǎn)為入口，引流客戶、從而整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈并提供供應(yīng)鏈管理服務(wù)，這樣的模式在深圳比較少見。有業(yè)內(nèi)人士分析，物流地產(chǎn)搭上供應(yīng)鏈管理，或成為深圳升級打造物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新路徑。

瞄準(zhǔn)創(chuàng)新型全球倉

物流地產(chǎn)其中一個重要業(yè)務(wù)是高端倉儲的租賃。和國內(nèi)情況相似，深圳的高端物流設(shè)施并不充足。根據(jù)戴德梁行測算，我國高端物流設(shè)施供給每年新增的缺口在200萬平方米左右，預(yù)計至2020年供應(yīng)缺口或超過1億平方米。目前，深圳現(xiàn)有的物流倉儲設(shè)施多建于上世紀(jì)90年代，仍以傳統(tǒng)“樓倉”為主，并不能完全滿足現(xiàn)代物流業(yè)的倉儲需求。

一邊是全球供應(yīng)鏈和貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)的高速發(fā)展，一邊是強勁需求下的供給缺口增大。有數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房租金回報率為1.53%，高端物流地產(chǎn)的回報率可達8.0%，物流地產(chǎn)收益明顯高于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。中通現(xiàn)代物流總經(jīng)理邢中琦表示，物流地產(chǎn)回報周期長，布局高端倉儲更多是作為抓手，“把物流地產(chǎn)作為入口，我們瞄準(zhǔn)的是創(chuàng)新型的全球倉，以及背后打造全球現(xiàn)代供應(yīng)鏈的空間”。

過去，香港和新加坡的港口是國外品牌進入東南亞市場的重要中轉(zhuǎn)倉，而隨著國內(nèi)消費市場的不斷崛起，落地中國港口成為一些國外大品牌的急切需求。由于毗鄰香港和東南亞、深圳物流和供應(yīng)鏈管理快速發(fā)展，深圳取代香港、新加坡成為全球倉庫并非空想。作為大型深水港，鹽田港不僅是全球集裝箱吞吐量最大的單一港區(qū)之一，且坐擁多條優(yōu)質(zhì)世界航線，鹽田港口成為不少國外大牌的倉儲落地點。實際上，新秀麗、瑞士軍刀等國際品牌已經(jīng)入駐園區(qū)。

布局全球現(xiàn)代供應(yīng)鏈

中游的國外經(jīng)銷商把上游采購好的紅酒放進倉庫，完成申報通關(guān)、退稅等手續(xù)后就可以對接給下游的環(huán)球著名商超。中游的多家經(jīng)銷商會相互競價，如果經(jīng)銷商可以加大采購量則意味著它在采購時有更多的議價空間。但加大采購量，則要求經(jīng)銷商對終端訂單有足夠的把握，同時要有足夠的采購資金。

“這就給了我們布局現(xiàn)代供應(yīng)鏈管理的空間?！币袁F(xiàn)有的紅酒品牌為例，邢中琦介紹了其布局供應(yīng)鏈管理的商業(yè)模式。針對資金問題，經(jīng)銷商在采購時只需要付三成貨款，其余七成由中通現(xiàn)代物流墊付并完成代采，“這意味著同樣的采購資金在這里可以買到三倍的貨”。針對終端，中通現(xiàn)代物流提供了“強強聯(lián)手”的選項，即兩者可以一起和終端去洽談合作、拿下長期訂單，或者交由中通現(xiàn)代物流完成“分銷執(zhí)行”，兩者都可通過“去中間化”來降低供應(yīng)鏈成本。

不過，在國內(nèi)以供應(yīng)鏈管理服務(wù)為核心的企業(yè)里，類似的服務(wù)早有先例。面對同質(zhì)化的質(zhì)疑，中通現(xiàn)代物流的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)布局物流地產(chǎn)的，多以租賃為主，并不穩(wěn)定?！惫?yīng)鏈管理尚處初階，這是多位供應(yīng)鏈行業(yè)人士的共識。

實際上，國內(nèi)近年在積極推進供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用。其中引導(dǎo)傳統(tǒng)流通企業(yè)向供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型，大力提高集采購執(zhí)行、物流服務(wù)、分銷執(zhí)行、融資結(jié)算、商檢報關(guān)為一體的服務(wù)水平，成為當(dāng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

有業(yè)內(nèi)人士看好這一模式，認(rèn)為物流地產(chǎn)搭上供應(yīng)鏈?zhǔn)俏磥砦锪鳟a(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的一個不錯的模式，但也有人認(rèn)為還有不少難題待解?！拔锪鞯禺a(chǎn)搭配供應(yīng)鏈管理，大方向沒有錯，但能否脫穎而出，還言之尚早。”快遞物流行業(yè)資深分析師趙小敏向記者指出，目前已有地產(chǎn)、金融、物流等巨頭紛紛介入，物流地產(chǎn)搭上供應(yīng)鏈管理并非一般的企業(yè)可以獨立操作完成。背后需要強大的資源整合能力，充裕的資金、聯(lián)動政府、先進的大數(shù)據(jù)和智能化研發(fā)等配套缺一不可，“未來這個藍海市場，如何走出新模式，需要大浪淘沙”。

采寫：南都見習(xí)記者 陳盈珊

知多D

據(jù)介紹，中通百富新現(xiàn)代物流園位于鹽田保稅區(qū)，占地面積5.5萬平方米，建筑面積165000平方米，總投資約10億元，是按照國際現(xiàn)代物流建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，擁有層高達8米、全盤道、直入式的立體物流倉。該項目被認(rèn)定為“深圳市現(xiàn)代物流項目”，并連續(xù)兩年被授予深圳市“現(xiàn)代物流樣板基地”的稱號。

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